Räumungsklage wegen Mietrückstand - das sollten Mieter wissen

03.01.2019

Wer mit seinen Mietzahlungen in Rückstand gerät, hat irgendwann die fristlose Kündigung im Briefkasten. Wenn Sie innerhalb der gesetzten Frist nicht ausziehen, steht dem Vermieter die Möglichkeit zur Räumungsklage offen. Im schlimmsten Fall droht dann die Zwangsräumung. Allerdings können sich Mieter auch wehren.

Inhalt dieser Seite:

1. Was versteht man unter einer Räumungsklage?
2. Welche Gesetzen und Paragraphen stellen die Grundlage für eine Räumungsklage und Zwangsräumung?
3. Was können die (finanziellen) Ursachen für eine Räumungsklage sein?
4. Wie lange dauert es von der Räumungsklage bis zur Durchführung der Zwangsräumung?
5. Wie läuft eine Zwangsräumung im Detail ab?
6. Welche Kosten entstehen bei einer Zwangsräumung für den Mieter?
7. Wie sollten Mieter auf die Räumungsklage reagieren?
8. Wie können Mieter eine Zwangsräumung abwenden?

1. Was versteht man unter einer Räumungsklage?

Setzen Sie sich gegen eine Kündigung zur Wehr, kann der Vermieter vor dem Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen. Hat die Räumungsklage Erfolg, verurteilt das Gericht den Mieter zur Herausgabe der Wohnung. Kommt der Mieter dem nicht nach, kann die Zwangsräumung angeordnet werden. Ein Gerichtsvollzieher lässt daraufhin Möbel und persönlichen Gegenstände aus der Wohnung entfernen.

2. Welche Gesetzen und Paragraphen stellen die Grundlage für eine Räumungsklage und Zwangsräumung?

Rechtliche Grundlage für die Räumungsklage und die Zwangsräumung bilden das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und die Zivilprozessordnung (ZPO).

Wichtig zu wissen: Ein Vermieter darf die Wohnung nicht auf eigene Faust räumen lassen! Zuvor benötigt er einen Vollstreckungstitel gemäß § 704 ZPO.

Die wichtigsten Paragraphen zur Räumungsklage:

  • § 546 Abs.1 BGB regelt die sogenannte Rückgabepflicht des Mieters.
  • § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB definiert die Fälle, in denen ein Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen darf.
  • § 940a ZPO führt die Details zur Räumungsklage auf.
  • Laut § 721 ZPO können Mieter bei Gericht eine Räumungsfrist beantragen.

Die wichtigsten Paragraphen zur Zwangsräumung:

  • Details zur Zwangsräumung erläutern §§ 750ff ZPO.
  • Für die Zwangsräumung gelten ferner die Bestimmungen der Geschäftsanweisung für Gerichtsvollzieher (GVGA).

3. Was können die (finanziellen) Ursachen für eine Räumungsklage sein?

Der häufigste Grund für eine Räumungsklage sind nicht geleistete, unvollständige oder unpünktliche Mietzahlungen. Nach einer Kündigung oder bei einer Mieterhöhung fällt es beispielsweise vielen Mietern schwer, ihren Zahlungen nachzukommen.

Eine Räumungsklage kann ein Vermieter aber auch einreichen, wenn schwere Verstöße gegen die Hausordnung vorliegen. Auch ein berechtigter Eigenbedarf ist ein Kündigungsgrund.

Wie läuft eine Räumungsklage im Detail ab? So sieht der typische Ablauf eines Räumungsverfahrens aus:

  • 1. Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis, schriftlich und mit nachvollziehbarer Begründung.
  • 2. Sie legen Widerspruch ein oder weigern sich, auszuziehen.
  • 3. Der Vermieter setzt Ihnen eine Nachfrist zum Auszug.
  • 4. Frühestens zwei Wochen nach erfolgter Kündigung darf der Vermieter Räumungsklage gegen Sie einlegen.
  • 5. Vor Eröffnung des Verfahrens hat der Vermieter einen Gerichtskostenvorschuss zu leisten.
  • 6. Das Amtsgericht eröffnet das Räumungsverfahren und schickt Ihnen die Räumungsklage per Post zu.
  • 7. Als Mieter haben Sie die Möglichkeit, sich vor Gericht zu verteidigen.
  • 8. Das Gericht spricht das Urteil, das vier Wochen danach rechtskräftig wird.

Gut zu wissen: Kann ein Vermieter die Kündigung nicht ausreichend begründen, wird diese unwirksam. Sie dürfen dann in Ihrer Wohnung bleiben.

4. Wie lange dauert es von der Räumungsklage bis zur Durchführung der Zwangsräumung?

Der Zeitraum von der Räumungsklage bis zur Durchführung der Zwangsräumung hängt wesentlich von der Auslastung der Amtsgerichte ab. Einfache Fälle dauern etwa sechs Monate.

Müssen Gutachten eingeholt werden, beispielsweise über den Gesundheitszustand des Mieters, oder ist das Gericht sehr ausgelastet, kann das Verfahren aber auch ein oder zwei Jahre lang andauern.

5. Wie läuft eine Zwangsräumung im Detail ab?

Sobald das Urteil rechtskräftig ist, haben Mieter in der Regel eine Räumungsfrist von drei Wochen. Den konkreten Räumungstermin bestimmt der Gerichtsvollzieher. Er darf die Wohnung ohne Anmeldung betreten und sich zur Not mit Hilfe eines Schlüsseldienstes Zutritt verschaffen.

Ein Umzugsunternehmen räumt die Wohnung aus und lagert Das Hab und Gut des Mieters in einem Aufbewahrungslager ein. Wenn der Mieter seinen Besitz nicht abholt, darf dieser nach einer gewissen Zeit entsorgt werden. Nach erfolgter Zwangsräumung werden die Schlösser der Wohnung ausgetauscht. Der geräumte Mieter hat nun keinen Zutritt mehr.

Seltener entscheiden sich Vermieter für die Räumung nach dem Berliner Modell: Dabei räumt der Vermieter die Wohnung selbst, ohne die Hilfe eines Umzugsunternehmens. Das ist für den Vermieter aufwendiger, für den Mieter aber kostengünstiger. Der Hausrat des Mieters darf dabei nach einem Monat Lagerungsfrist entsorgt werden.

6. Welche Kosten entstehen bei einer Zwangsräumung für den Mieter?

Verlieren Mieter die Räumungsklage, müssen sie grundsätzlich für alle Kosten aufkommen. Dazu gehören die Gerichtskosten, die Kosten für den Anwalt des Vermieters und die Kosten für Zwangsräumung. Der Streitwert ergibt sich aus der Jahreskaltmiete mal zwölf. Bei einer Monatskaltmiete von 400 Euro beträgt der Streitwert beispielsweise 4.800 Euro.

Weitere Kosten:

  • Anwalt des Vermieters: zwischen 1.200 und 2.000 Euro
  • Gerichtsvollzieher Gebühren: abhängig vom Arbeitsaufwand zwischen 100 und 500 Euro
  • Schlüsseldienst: zwischen 200 und 300 Euro
  • Umzugsunternehmen: abhängig vom Arbeitsaufwand, ab mindestens 300 Euro
  • Einlagerung der Möbel: etwa 6 bis 10 Euro pro Kubikmeter im Monat.

7. Wie sollten Mieter auf die Räumungsklage reagieren?

Haben Sie eine Räumungsklage im Briefkasten, sollten Sie unbedingt von Ihrem Verteidigungsrecht Gebrauch machen. Vor Gericht haben Sie noch die Möglichkeit, die Zwangsräumung abzuwenden oder zumindest einen Aufschub zu erwirken. Für das Gerichtsverfahren können Sie beim zuständigen Amtsgericht Prozesskostenhilfe beantragen (§ 117 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Nach dem Erhalt der Räumungsklage haben Sie 14 Tage lang Zeit, Ihre Verteidigungsbereitschaft zu erklären. Das funktioniert schriftlich oder persönlich beim zuständigen Amtsgericht. Weitere 14 Tage bleiben Ihnen, um Ihre Verteidigung zu begründen. Je ausführlicher die Begründung ausfällt, umso besser.

Mögliche Verteidigungsgründe sind zum Beispiel:

  • Ein Fehler bei der Bank hat die Mietzahlung verzögert.
  • Der für die Kündigung genannte Grund ist unwirksam.
  • Die Räumung stellt eine unzumutbare Härte dar, etwa aufgrund gesundheitlicher Probleme.

8. Wie können Mieter eine Zwangsräumung abwenden?

Häufig können Sie eine Zwangsräumung abwenden, wenn Sie Ihre Mietschulden bezahlen. Nach Eingang der Räumungsklage haben Sie dafür zwei Monate lang Zeit.

Allerdings dürfen Vermieter zusammen mit der fristlosen Kündigung aufgrund von Zahlungsrückständen auch eine ordentliche Kündigung ausstellen (§ 573 Abs.2 Nr.1 BGB). Selbst, wenn Sie Ihre Mitschulden bezahlen, müssen Sie dann innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist ausziehen.

Sobald der Vollstreckungsbescheid ergangen ist, können Sie bei Gericht einen Antrag auf Vollstreckungsschutz stellen. Eine schwere Erkrankung oder Suizidgefahr stellen zum Beispiel Gründe für einen Vollstreckungsschutz dar. Damit gewährt Ihnen das Gericht jedoch nur einen zeitlichen Aufschub: Räumen müssen Sie die Wohnung dennoch, Ihnen bleibt lediglich mehr Zeit dafür.

Achtung: Drohende Obdachlosigkeit ist kein ausreichender Grund für Vollstreckungsschutz.

 


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